Caballito es uno de los barrios más buscados de la Ciudad de Buenos Aires, con una ubicación privilegiada, buena conectividad y un equilibrio entre calidad de vida y precios accesibles en comparación con zonas premium como Palermo o Belgrano. Después de años de caídas en los valores de los departamentos, el 2024 marcó un punto de inflexión: los precios comenzaron a estabilizarse y hasta mostraron una leve recuperación.
Ahora bien, ¿qué podemos esperar para 2025? ¿Sigue siendo un buen momento para comprar o es mejor esperar? Veamos la evolución del mercado en la última década, las tendencias actuales y las oportunidades que se presentan en el horizonte.
📊 Cómo evolucionaron los precios en Caballito en los últimos años
Caballito, al igual que el resto de la ciudad, experimentó una fuerte suba de precios entre 2017 y 2018, impulsada por los créditos hipotecarios UVA. En ese período, el valor del metro cuadrado en CABA alcanzó su máximo histórico en torno a USD 2.800/m² en 2019. En Caballito, los precios acompañaron esta tendencia, ubicándose apenas por debajo de las zonas más caras.
Sin embargo, la crisis económica y la devaluación del peso a partir de 2019 desencadenaron una corrección a la baja. Entre 2019 y 2023, los precios de los departamentos en Caballito cayeron entre un 20% y un 25% en dólares, con valores de cierre que llegaron a tocar los USD 1.750/m².
Esta caída prolongada tuvo varias causas:
✅ Recesión económica y falta de créditos hipotecarios.
✅ Alta inflación y devaluación del peso, que encarecieron la compra en dólares.
✅ Exceso de oferta: en 2022 había más de 161.000 propiedades en venta en CABA, un récord histórico.
✅ Amplia brecha entre precios publicados y de cierre, con contraofertas del 10% o más.
A pesar de este escenario bajista, a mediados de 2023 el mercado comenzó a mostrar signos de estabilización y en 2024 se produjo un leve repunte.
🔎 2024: el inicio de la recuperación del mercado en Caballito
El 2024 cerró con el primer aumento de precios en dólares desde 2017. Si bien los valores siguen por debajo de los máximos históricos, hubo una suba anual de 6-7% en promedio en CABA.
En Caballito, los precios publicados alcanzaron los USD 2.240/m², mientras que los valores de cierre efectivos rondaron los USD 2.039/m², marcando una clara mejora respecto al piso de USD 1.750-1.800/m² de años anteriores.
Dos factores claves respaldan este cambio de tendencia:
📈 Mayor cantidad de compraventas: en noviembre de 2024 se firmaron un 41,5% más de escrituras que en 2023.
💰 Menor necesidad de descuentos: la brecha entre el precio publicado y el de cierre se redujo al 4-5%, cuando años atrás superaba el 10%.
🔮 ¿Qué esperar para 2025?
Las proyecciones para 2025 son optimistas, impulsadas por varios factores que favorecen la demanda inmobiliaria:
🏦 Regreso del crédito hipotecario: en 2024 varios bancos relanzaron préstamos UVA, y se espera que en 2025 las hipotecas tripliquen su participación en las operaciones.
💰 Dólar estable y precios bajos en términos históricos: muchos inversores están optando por inmuebles en lugar de mantener ahorros en dólares.
📜 Medidas pro-mercado: eliminación de impuestos inmobiliarios y blanqueo de capitales para la construcción.
🏗️ Menos sobreoferta: aunque hay stock disponible, la absorción de unidades en 2024 empezó a reducir el exceso de propiedades en venta.
Si esta tendencia se mantiene, los analistas proyectan un aumento de precios moderado, del orden del 5-10% anual en dólares.
«Si se mantiene la estabilidad cambiaria y el retorno del crédito hipotecario, 2025 podría consolidar la recuperación del mercado inmobiliario en Caballito.»
💡 ¿Conviene comprar un departamento en Caballito en 2025?
Si estás evaluando invertir en inmuebles, Caballito sigue siendo una de las mejores opciones en CABA. Aquí algunas razones:
🏡 Ubicación estratégica: con excelente conectividad, múltiples líneas de subte y cercanía al centro.
🌳 Buena calidad de vida: espacios verdes como el Parque Rivadavia y una amplia oferta comercial y educativa.
📈 Potencial de revalorización: los precios aún están por debajo del pico de 2019, pero la tendencia ya es alcista.
💰 Rentabilidad atractiva: la renta bruta anual llegó al 5,5% en 2024, con margen de mejora si la demanda de alquileres sigue en aumento.
⚠️ ¿Cuándo no conviene comprar?
Si esperás una revalorización rápida o ganancias a corto plazo, tal vez sea mejor esperar a que el mercado termine de consolidarse. Además, si hay cambios bruscos en la economía, podría haber nuevas correcciones en los precios.
🔥 Conclusión: Caballito, una oportunidad en pleno rebote
El mercado inmobiliario en Caballito pasó de una etapa de corrección a una de recuperación. Aún hay oportunidades de compra con precios atractivos, pero si la tendencia alcista se consolida, los valores podrían seguir subiendo en los próximos años.
Si estás pensando en comprar, 2025 puede ser el momento ideal para hacerlo antes de que los precios se recalienten.
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