Kilómetro 74, noche cerrada, barro hasta las rodillas y el único sonido que escucho es mi respiración agitada y el viento de montaña. La linterna apenas ilumina el sendero, y cada paso es una mezcla técnica y fe. En este momento, con las piernas al límite y la cabeza queriendo convencerme de que ya es hora de aflojar, entendí algo que hoy aplico cuando que analizo una operación inmobiliaria: esto no es una carrera rápida, es una prueba de resistencia. Y como toda buena inversión, requiere preparación, paciencia y mucha cabeza.
Si alguna vez te preguntaste “¿Estoy listo para mudarme? ¿Invierto en ladrillos?¿Y si pierdo plata? ¿Vale la pena?”, entonces estás más cerca de convertirte en un buen inversor de lo que pensás. Porque igual que en un ultra trail, no se trata de correr rápido, sino de llegar entero. Y sobre todo, de disfrutar y aprender en el camino.
«Invertir en bienes raíces es como correr una ultra: si querés llegar, necesitás preparación, resiliencia y visión a largo plazo.»
🏁 Lección 1: Preparación y entrenamiento = Planificación e investigación
Antes de una ultra de 100 km, paso meses entrenando. No solo corro. Estudio el recorrido, evalúo altimetrías, pruebo equipamiento, ajusto la alimentación. Porque sé que improvisar allá arriba no es una opción.
Con las operaciones inmobiliarias es igual. No podés lanzarte sin estudiar el mercado, sin conocer la zona, sin entender cómo se comportan los precios y qué demanda hay. Prepararse es analizar el retorno esperado, proyectar alquileres, calcular costos ocultos.
💡 Consejo: Así como no estrenarías zapatillas nuevas el día de la carrera, no compres una propiedad sin revisar antes la rentabilidad neta, los impuestos involucrados y la evolución de precios en la zona.
🧠 Lección 2: Resistencia mental y física = Resiliencia ante las crisis
En el kilómetro 60 de mi última ultra, el cuerpo pedía parar. Amenaza de calambres, el frío, “ya está, hasta acá llegaste”. Pero aprendí que las carreras –como las inversiones– no se ganan cuando todo va bien, sino cuando todo se pone difícil y decidís seguir.
En el mercado inmobiliario, hay devaluaciones, restricciones, crisis inesperadas como la pandemia. Momentos en los que parece que todo lo que invertiste pierde valor. Pero si tenés una estrategia clara y pensás en el largo plazo, vas a ver que el mercado tiende a recuperarse. Como las piernas en el kilómetro 80: duelen, pero siguen.
📊 Dato: Según datos de Reporte Inmobiliario, quienes mantuvieron propiedades durante al menos 10 años, incluso atravesando crisis, vieron recuperar y superar el valor inicial en más del 95% de los casos.
🌄 Lección 3: Lectura del terreno = Adaptabilidad en un mercado cambiante
En una ultra, el clima cambia sin aviso. Un sol radiante puede volverse granizo en minutos. El sendero que parecía seguro se convierte en una bajada técnica y peligrosa. Tenés que adaptar tu paso, tu estrategia, tu mentalidad.
Invertir en bienes raíces también requiere esa capacidad de adaptación. Cambios en las tasas, nuevas regulaciones o incluso transformaciones urbanísticas pueden alterar tu plan inicial. Saber recalcular sin perder el foco es una habilidad clave.
⚠️ Advertencia: No te encapriches con un proyecto si el contexto cambió. Ajustá tu estrategia, buscá alternativas, volvé a estudiar el terreno.
🎯 Lección 4: Estrategia de largo plazo = Construcción patrimonial sostenida
Nadie corre una ultra pensando en el primer kilómetro. Administrás fuerzas, te alimentás, pensás en la llegada. Sabés que es una cuestión de horas (o días) de constancia.
En las inversiones inmobiliarias, la clave también es mirar lejos. No es una ganancia rápida, sino un camino para construir un patrimonio sólido, generar ingresos pasivos y alcanzar metas mayores como la independencia financiera o un legado familiar.
🔑 Claves estratégicas:
- Establecé metas a 5, 10 y 20 años.
- Pensá en diversificar: distintos tipos de propiedades, zonas y finalidades.
- Celebrá los hitos (una compra, un alquiler firmado), pero seguí construyendo.
🤝 Lección 5: El equipo lo es todo = Aliados estratégicos en el camino
Aunque uno corre solo, nunca está realmente solo. En cada ultra tengo un equipo que me acompaña: Entrenadores, nutricionista, fisios, también quienes me esperan con comida en los puestos de control, me asisten, me alientan. Ellos también hacen que llegue a la meta.
En bienes raíces, es fundamental rodearse bien: un buen agente inmobiliario (como Eugenio 😉), un contador, un abogado, arquitectos. Profesionales que te asesoren, te adviertan de riesgos, te ayuden a tomar mejores decisiones.
🏡 Beneficio: Invertir con un equipo de confianza no solo reduce errores, sino que te da más tranquilidad para avanzar. Y como en el trail, esa confianza puede marcar la diferencia cuando estás al límite.
🏔️ Cierre: La satisfacción de llegar, en la montaña y en el mercado
Cruzar la meta después de 100 km no se compara con nada. Es una mezcla de alivio, orgullo y emoción difícil de explicar. Lo mismo se siente la primera vez que concretás una inversión importante después de meses de análisis, visitas, negociaciones y ajustes. El esfuerzo valió la pena.
Te aseguro que si aplicás estas lecciones del trail running a tu vida financiera, vas a ver los resultados. Quizás no hoy ni mañana, pero sí a largo plazo. Y cuando mires para atrás, vas a agradecer cada paso dado, incluso los más duros.
💬 ¿Tu próximo desafío? Puede ser una carrera o una inversión, pero en ambos casos te deseo lo mismo: constancia, estrategia, y ese empujón extra cuando las piernas tiemblen y la cabeza dude.
Nos vemos en la montaña… o en tu próxima operación inmobiliaria.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires cerró el 2024 con datos que marcan un punto de inflexión tras varios años de caída en los precios y baja actividad. La gran pregunta es: ¿Es momento de comprar, vender o invertir? Te cuento las cifras y tendencias para que tomes la mejor decisión antes de que los precios sigan subiendo.
📚 Un 2024 de fuerte recuperación: las cifras lo confirman
El último mes del año registró 7.667 escrituras de compraventa, marcando un impresionante aumento del 68,1% interanual. Este repunte estuvo acompañado por una suba del 38% en el precio medio de las transacciones, alcanzando los USD 101.877.
En enero de 2025, se registraron 3.645 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa un aumento del 94% en comparación con el mismo mes del año anterior. Este es el mejor enero en términos de volumen de escrituras desde 2018. Además, el 26% de estas operaciones se realizaron con hipoteca bancaria, lo que indica un renovado acceso al financiamiento.
La expansión del crédito hipotecario jugó un rol clave en este resurgimiento. Las escrituras con hipoteca crecieron un 874%, lo que indica un renovado acceso al financiamiento, un factor determinante para dinamizar el mercado.
🏡 Para compradores: ¡Las oportunidades siguen presentes!
Si bien los precios han comenzado a subir, todavía existen barrios con valores accesibles.
✅ Paternal y Balvanera presentan precios competitivos y una oferta creciente de propiedades en alquiler, lo que las convierte en opciones atractivas tanto para quienes buscan su primer hogar como para inversores.
✅ Barracas y Villa del Parque siguen ofreciendo oportunidades con buena relación precio-calidad y proyección de valorización.
✅ Colegiales, Núñez y Villa Ortúzar han mostrado subas anuales por encima de la media, consolidándose como zonas atractivas para la inversión.
En febrero de 2025, el precio medio de los departamentos en la ciudad subió un 1,3% mensual y acumula un alza del 1,9% en los primeros dos meses del año. En los últimos 12 meses, el precio aumentó un 8,1%, registrando el mayor incremento interanual desde noviembre de 2018.
El aumento del 62% en la oferta de alquileres en CABA también juega a favor de quienes buscan opciones más flexibles antes de decidir una compra.
🏙️ Para vendedores: un mercado en alza
Diciembre de 2024 fue el mes con más operaciones en los últimos siete años, confirmando que la reactivación es un hecho. Además, los valores de las propiedades muestran un crecimiento sostenido tras cinco años de caídas, lo que abre una ventana ideal para vender a mejores precios.
Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, este puede ser el momento justo para maximizar su valor antes de que la oferta de inmuebles vuelva a aumentar y modere los precios.
En octubre de 2024, se firmaron 1.308 hipotecas, lo que representó un alza del 53% respecto a septiembre y un salto interanual del 141% frente a octubre de 2023.
💼 Para inversores: ¡Un horizonte prometedor!
Los datos son contundentes: el crédito hipotecario creció un 226% durante 2024, lo que significa una mayor cantidad de compradores potenciales en el mercado. Las expectativas para 2025 siguen siendo optimistas, con una tendencia alcista sostenida.
✅ Desarrollos suburbanos de alta calidad y proyectos sustentables están captando el interés de los inversores.
✅ Barrios con precios rezagados, como San Cristóbal y Monte Castro, siguen ofreciendo margen de apreciación a mediano plazo.
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires muestra un panorama de recuperación tras más de cinco años de contracción, con precios de las propiedades que registraron un incremento interanual entre el 5% y el 10% según distintas plataformas y consultoras especializadas.
La reactivación del mercado es un hecho y 2025 podría consolidar esta tendencia alcista.
¡No dejes pasar la oportunidad antes de que los precios suban aún más!
🌐 Factores macroeconómicos: lo que hay que tener en cuenta
La reintroducción del crédito hipotecario, la apreciación del peso y la recuperación económica proyectada para 2025 son motores clave del mercado. Sin embargo, es fundamental monitorear la inflación y las políticas gubernamentales, ya que podrían influir en la estabilidad de esta recuperación.
🔎 Conclusión: ¡Momento de acción!
El mercado inmobiliario de CABA ha entrado en una nueva fase. Tanto compradores, vendedores como inversores deben estar atentos a las oportunidades que ofrecen diferentes barrios y analizar las proyecciones económicas para tomar decisiones inteligentes.
📢 ¿Estás listo para aprovechar el nuevo ciclo del mercado inmobiliario? Contactanos hoy y encontrá tu mejor oportunidad.
Caballito es uno de los barrios más buscados de la Ciudad de Buenos Aires, con una ubicación privilegiada, buena conectividad y un equilibrio entre calidad de vida y precios accesibles en comparación con zonas premium como Palermo o Belgrano. Después de años de caídas en los valores de los departamentos, el 2024 marcó un punto de inflexión: los precios comenzaron a estabilizarse y hasta mostraron una leve recuperación.
Ahora bien, ¿qué podemos esperar para 2025? ¿Sigue siendo un buen momento para comprar o es mejor esperar? Veamos la evolución del mercado en la última década, las tendencias actuales y las oportunidades que se presentan en el horizonte.
📊 Cómo evolucionaron los precios en Caballito en los últimos años
Caballito, al igual que el resto de la ciudad, experimentó una fuerte suba de precios entre 2017 y 2018, impulsada por los créditos hipotecarios UVA. En ese período, el valor del metro cuadrado en CABA alcanzó su máximo histórico en torno a USD 2.800/m² en 2019. En Caballito, los precios acompañaron esta tendencia, ubicándose apenas por debajo de las zonas más caras.
Sin embargo, la crisis económica y la devaluación del peso a partir de 2019 desencadenaron una corrección a la baja. Entre 2019 y 2023, los precios de los departamentos en Caballito cayeron entre un 20% y un 25% en dólares, con valores de cierre que llegaron a tocar los USD 1.750/m².
Esta caída prolongada tuvo varias causas:
✅ Recesión económica y falta de créditos hipotecarios.
✅ Alta inflación y devaluación del peso, que encarecieron la compra en dólares.
✅ Exceso de oferta: en 2022 había más de 161.000 propiedades en venta en CABA, un récord histórico.
✅ Amplia brecha entre precios publicados y de cierre, con contraofertas del 10% o más.
A pesar de este escenario bajista, a mediados de 2023 el mercado comenzó a mostrar signos de estabilización y en 2024 se produjo un leve repunte.
🔎 2024: el inicio de la recuperación del mercado en Caballito
El 2024 cerró con el primer aumento de precios en dólares desde 2017. Si bien los valores siguen por debajo de los máximos históricos, hubo una suba anual de 6-7% en promedio en CABA.
En Caballito, los precios publicados alcanzaron los USD 2.240/m², mientras que los valores de cierre efectivos rondaron los USD 2.039/m², marcando una clara mejora respecto al piso de USD 1.750-1.800/m² de años anteriores.
Dos factores claves respaldan este cambio de tendencia:
📈 Mayor cantidad de compraventas: en noviembre de 2024 se firmaron un 41,5% más de escrituras que en 2023.
💰 Menor necesidad de descuentos: la brecha entre el precio publicado y el de cierre se redujo al 4-5%, cuando años atrás superaba el 10%.
🔮 ¿Qué esperar para 2025?
Las proyecciones para 2025 son optimistas, impulsadas por varios factores que favorecen la demanda inmobiliaria:
🏦 Regreso del crédito hipotecario: en 2024 varios bancos relanzaron préstamos UVA, y se espera que en 2025 las hipotecas tripliquen su participación en las operaciones.
💰 Dólar estable y precios bajos en términos históricos: muchos inversores están optando por inmuebles en lugar de mantener ahorros en dólares.
📜 Medidas pro-mercado: eliminación de impuestos inmobiliarios y blanqueo de capitales para la construcción.
🏗️ Menos sobreoferta: aunque hay stock disponible, la absorción de unidades en 2024 empezó a reducir el exceso de propiedades en venta.
Si esta tendencia se mantiene, los analistas proyectan un aumento de precios moderado, del orden del 5-10% anual en dólares.
«Si se mantiene la estabilidad cambiaria y el retorno del crédito hipotecario, 2025 podría consolidar la recuperación del mercado inmobiliario en Caballito.»
💡 ¿Conviene comprar un departamento en Caballito en 2025?
Si estás evaluando invertir en inmuebles, Caballito sigue siendo una de las mejores opciones en CABA. Aquí algunas razones:
🏡 Ubicación estratégica: con excelente conectividad, múltiples líneas de subte y cercanía al centro.
🌳 Buena calidad de vida: espacios verdes como el Parque Rivadavia y una amplia oferta comercial y educativa.
📈 Potencial de revalorización: los precios aún están por debajo del pico de 2019, pero la tendencia ya es alcista.
💰 Rentabilidad atractiva: la renta bruta anual llegó al 5,5% en 2024, con margen de mejora si la demanda de alquileres sigue en aumento.
⚠️ ¿Cuándo no conviene comprar?
Si esperás una revalorización rápida o ganancias a corto plazo, tal vez sea mejor esperar a que el mercado termine de consolidarse. Además, si hay cambios bruscos en la economía, podría haber nuevas correcciones en los precios.
🔥 Conclusión: Caballito, una oportunidad en pleno rebote
El mercado inmobiliario en Caballito pasó de una etapa de corrección a una de recuperación. Aún hay oportunidades de compra con precios atractivos, pero si la tendencia alcista se consolida, los valores podrían seguir subiendo en los próximos años.
Si estás pensando en comprar, 2025 puede ser el momento ideal para hacerlo antes de que los precios se recalienten.
💬 ¿Estás buscando invertir en Caballito? Contame en los comentarios o consultame para analizar juntos las mejores opciones disponibles.
Mitos y errores comunes en la venta de propiedades ❌🏡
Vender una propiedad puede parecer un proceso sencillo, pero la realidad es que hay muchas creencias erróneas que pueden hacer que una operación se estanque o termine en una mala negociación. ¿Cuántas veces escuchaste frases como «no tengo apuro, puedo pedir lo que quiera» o «esperemos al comprador ideal»? Estos mitos pueden costarte tiempo y dinero. En esta nota, desmiento los errores más comunes y te doy estrategias para vender mejor.
1. «Puedo poner el precio que quiera porque siempre hay margen de negociación»
Este es uno de los errores más costosos. Muchos vendedores inflan el precio de su propiedad creyendo que así tendrán más margen para negociar, pero lo que logran es espantar a compradores serios. Un precio fuera de mercado solo hará que la propiedad se queme con el tiempo y genere desconfianza.
Solución: Analizar el mercado y establecer un precio competitivo desde el principio. Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarte a fijar un valor adecuado.
2. «El comprador puede hacer una oferta si le interesa»
Si bien es cierto que los compradores pueden negociar, un precio inflado o fuera de mercado los desanima. Muchos ni siquiera se tomarán la molestia de hacer una oferta si ven que el precio es irrealista.
Solución: Publicar la propiedad con un precio acorde a su valor real. Una tasación profesional puede evitar meses de espera innecesaria.
3. «Remodelar me permitirá vender mucho más caro»
Hacer mejoras en la propiedad puede ser beneficioso, pero no siempre se traduce en un aumento proporcional del precio. Algunas remodelaciones, como cambios estéticos o mantenimiento básico, pueden ayudar a cerrar una venta, pero grandes inversiones no siempre se recuperan.
Solución: Hacer arreglos estratégicos que mejoren la percepción de la propiedad sin incurrir en gastos excesivos. Una mano de pintura, arreglar detalles visibles y despejar los ambientes pueden generar un gran impacto sin necesidad de remodelaciones costosas.
4. «El mejor comprador aparecerá tarde o temprano»
Muchos vendedores creen que si esperan lo suficiente, llegará alguien dispuesto a pagar el precio que piden. Sin embargo, cuanto más tiempo pasa una propiedad en el mercado, más difícil se vuelve venderla, ya que genera dudas entre los compradores.
Solución: Diseñar una estrategia de venta proactiva, con buena visibilidad en portales inmobiliarios, redes sociales y una correcta difusión. Trabajar con un profesional que cuente con cartera propia y pueda agilizar el proceso también marca la diferencia.
5. «Vender sin inmobiliaria me ahorra dinero»
Evitar comisiones parece tentador, pero vender sin asesoramiento puede costarte más caro. Desde errores en la documentación hasta una mala negociación, el riesgo de perder dinero por desconocimiento es alto. Un error en la escritura o una cláusula mal redactada pueden generar conflictos legales costosos. Además, sin una estrategia de marketing efectiva, la propiedad puede tardar meses o incluso años en venderse, generando gastos adicionales en impuestos y mantenimiento.
Otro punto clave es la negociación. Los compradores suelen aprovechar la falta de experiencia del vendedor particular para obtener descuentos significativos. Un agente inmobiliario conoce las tácticas de negociación y puede maximizar el valor de la propiedad, asegurando que el vendedor obtenga el mejor precio posible en el menor tiempo.
Solución: Contar con un agente inmobiliario profesional que facilite el proceso, evite errores legales y optimice la negociación. Además, un profesional tiene acceso a una red de contactos y herramientas de marketing que aumentan la visibilidad de la propiedad, acelerando la venta y asegurando una operación segura y beneficiosa.
«Mantener una propiedad sobrevalorada en el mercado por mucho tiempo genera desconfianza y reduce las posibilidades de venta.«
Estrategia y decisiones inteligentes para una venta exitosa
Vender una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que podés tomar. Evitar estos errores te ayudará a lograr una operación rápida y rentable. Si querés maximizar tus oportunidades y reducir riesgos, contar con el acompañamiento de un experto puede marcar la diferencia. 😉
Asesorate con expertos y vendé sin complicaciones
Si estás pensando en vender tu propiedad y querés evitar estos errores, contactanos para recibir asesoramiento personalizado. ¡Hagamos que tu venta sea un éxito! 📩
¿Estás seguro de que tu inversión es realmente rentable?
Muchos compradores creen que una propiedad es una buena inversión solo porque «el precio parece conveniente» o «la zona está en crecimiento». Pero sin un cálculo claro de rentabilidad, podés terminar con una inversión que rinde mucho menos de lo esperado.
En este artículo, te voy a mostrar cómo calcular la rentabilidad de una propiedad de manera sencilla y sin margen para engaños.
¿Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad?
La rentabilidad se expresa en porcentaje y representa el rendimiento anual que genera la propiedad en relación a su valor de compra. Se calcula con la siguiente fórmula:
📊 Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100
Por ejemplo, si compraste un departamento en USD 100.000 y lo alquilás por USD 500 mensuales (USD 6.000 anuales):
Rentabilidad bruta = (6.000 / 100.000) x 100 = 6% anual
Sin embargo, este es un cálculo básico que no contempla los gastos asociados a la propiedad.
Rentabilidad neta: el verdadero número que importa
Para conocer el rendimiento real de tu inversión, debés calcular la rentabilidad neta, restando todos los costos fijos y variables:
📊 Rentabilidad neta (%) = [(Ingreso anual – Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
Entre los gastos a considerar están:
✅ Expensas (si aplican).
✅ Impuestos inmobiliarios (ABL, ARBA, etc.).
✅ Mantenimiento y reparaciones.
✅ Honorarios de administración (si la alquilás a través de una inmobiliaria).
✅ Vacancia (meses en los que puede estar desocupada).
Si en nuestro ejemplo los gastos suman USD 1.500 anuales:
Rentabilidad neta = (6.000 – 1.500) / 100.000 x 100 = 4,5% anual
La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta puede ser significativa, y muchas veces se sobreestima la rentabilidad real por no considerar estos costos.
Comparación de rentabilidad según tipo de propiedad
No todas las propiedades rinden igual. Según el tipo de inversión, podés encontrar diferencias clave:
🏢 Departamentos en CABA: Rentabilidad entre 3% y 5% anual neto. Mayor demanda pero también expensas e impuestos elevados.
🏡 Casas en barrios cerrados: Suelen tener rentabilidades más bajas (2%-4%) debido a altos costos de mantenimiento y expensas.
🏨 Alquileres temporarios: Pueden superar el 7%-8% anual, pero con mayor gestión y riesgo de vacancia.
🏗️ Compra en pozo: Potencialmente más rentable si se revende con plusvalía, pero con riesgo de demora en la obra.
¿Cuándo conviene una propiedad como inversión?
Para que una inversión inmobiliaria sea atractiva, la rentabilidad neta debería ser superior a alternativas como un plazo fijo en dólares o bonos. Actualmente, con tasas bajas en el sistema financiero, una rentabilidad inmobiliaria del 4%-6% puede ser interesante, sobre todo considerando la revalorización del inmueble a largo plazo.
«Una inversión sin un análisis numérico
no es una inversión, es una apuesta.»
Errores comunes al evaluar la rentabilidad
⚠️ Mito: «Si se alquila rápido, es una buena inversión». Realidad: La demanda no siempre significa alta rentabilidad, sino estabilidad de ingresos.
⚠️ Mito: «La rentabilidad es la misma en cualquier ubicación». Realidad: Algunas zonas tienen impuestos y expensas mucho más altos que reducen el rendimiento.
⚠️ Mito: «La plusvalía siempre compensa una baja rentabilidad». Realidad: No todas las propiedades se revalorizan igual; depende del contexto económico y la ubicación.
Conclusión: No te guíes solo por el «boca a boca»
La clave para una buena inversión es analizar los números fríos. Antes de comprar, calculá la rentabilidad neta y comparala con otras opciones. Y si tenés dudas, consultá con un especialista para evitar sorpresas.[CITA DESTACADA] «Una inversión sin un análisis numérico no es una inversión, es una apuesta.»📢 ¿Querés asegurarte de que tu próxima inversión sea realmente rentable? Contactame y analizamos juntos las mejores opciones del mercado. Evitá sorpresas y tomá decisiones informadas con un asesoramiento experto. 📩
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