Kilómetro 74, noche cerrada, barro hasta las rodillas y el único sonido que escucho es mi respiración agitada y el viento de montaña. La linterna apenas ilumina el sendero, y cada paso es una mezcla técnica y fe. En este momento, con las piernas al límite y la cabeza queriendo convencerme de que ya es hora de aflojar, entendí algo que hoy aplico cuando que analizo una operación inmobiliaria: esto no es una carrera rápida, es una prueba de resistencia. Y como toda buena inversión, requiere preparación, paciencia y mucha cabeza.
Si alguna vez te preguntaste “¿Estoy listo para mudarme? ¿Invierto en ladrillos?¿Y si pierdo plata? ¿Vale la pena?”, entonces estás más cerca de convertirte en un buen inversor de lo que pensás. Porque igual que en un ultra trail, no se trata de correr rápido, sino de llegar entero. Y sobre todo, de disfrutar y aprender en el camino.
«Invertir en bienes raíces es como correr una ultra: si querés llegar, necesitás preparación, resiliencia y visión a largo plazo.»
🏁 Lección 1: Preparación y entrenamiento = Planificación e investigación
Antes de una ultra de 100 km, paso meses entrenando. No solo corro. Estudio el recorrido, evalúo altimetrías, pruebo equipamiento, ajusto la alimentación. Porque sé que improvisar allá arriba no es una opción.
Con las operaciones inmobiliarias es igual. No podés lanzarte sin estudiar el mercado, sin conocer la zona, sin entender cómo se comportan los precios y qué demanda hay. Prepararse es analizar el retorno esperado, proyectar alquileres, calcular costos ocultos.
💡 Consejo: Así como no estrenarías zapatillas nuevas el día de la carrera, no compres una propiedad sin revisar antes la rentabilidad neta, los impuestos involucrados y la evolución de precios en la zona.
🧠 Lección 2: Resistencia mental y física = Resiliencia ante las crisis
En el kilómetro 60 de mi última ultra, el cuerpo pedía parar. Amenaza de calambres, el frío, “ya está, hasta acá llegaste”. Pero aprendí que las carreras –como las inversiones– no se ganan cuando todo va bien, sino cuando todo se pone difícil y decidís seguir.
En el mercado inmobiliario, hay devaluaciones, restricciones, crisis inesperadas como la pandemia. Momentos en los que parece que todo lo que invertiste pierde valor. Pero si tenés una estrategia clara y pensás en el largo plazo, vas a ver que el mercado tiende a recuperarse. Como las piernas en el kilómetro 80: duelen, pero siguen.
📊 Dato: Según datos de Reporte Inmobiliario, quienes mantuvieron propiedades durante al menos 10 años, incluso atravesando crisis, vieron recuperar y superar el valor inicial en más del 95% de los casos.
🌄 Lección 3: Lectura del terreno = Adaptabilidad en un mercado cambiante
En una ultra, el clima cambia sin aviso. Un sol radiante puede volverse granizo en minutos. El sendero que parecía seguro se convierte en una bajada técnica y peligrosa. Tenés que adaptar tu paso, tu estrategia, tu mentalidad.
Invertir en bienes raíces también requiere esa capacidad de adaptación. Cambios en las tasas, nuevas regulaciones o incluso transformaciones urbanísticas pueden alterar tu plan inicial. Saber recalcular sin perder el foco es una habilidad clave.
⚠️ Advertencia: No te encapriches con un proyecto si el contexto cambió. Ajustá tu estrategia, buscá alternativas, volvé a estudiar el terreno.
🎯 Lección 4: Estrategia de largo plazo = Construcción patrimonial sostenida
Nadie corre una ultra pensando en el primer kilómetro. Administrás fuerzas, te alimentás, pensás en la llegada. Sabés que es una cuestión de horas (o días) de constancia.
En las inversiones inmobiliarias, la clave también es mirar lejos. No es una ganancia rápida, sino un camino para construir un patrimonio sólido, generar ingresos pasivos y alcanzar metas mayores como la independencia financiera o un legado familiar.
🔑 Claves estratégicas:
- Establecé metas a 5, 10 y 20 años.
- Pensá en diversificar: distintos tipos de propiedades, zonas y finalidades.
- Celebrá los hitos (una compra, un alquiler firmado), pero seguí construyendo.
🤝 Lección 5: El equipo lo es todo = Aliados estratégicos en el camino
Aunque uno corre solo, nunca está realmente solo. En cada ultra tengo un equipo que me acompaña: Entrenadores, nutricionista, fisios, también quienes me esperan con comida en los puestos de control, me asisten, me alientan. Ellos también hacen que llegue a la meta.
En bienes raíces, es fundamental rodearse bien: un buen agente inmobiliario (como Eugenio 😉), un contador, un abogado, arquitectos. Profesionales que te asesoren, te adviertan de riesgos, te ayuden a tomar mejores decisiones.
🏡 Beneficio: Invertir con un equipo de confianza no solo reduce errores, sino que te da más tranquilidad para avanzar. Y como en el trail, esa confianza puede marcar la diferencia cuando estás al límite.
🏔️ Cierre: La satisfacción de llegar, en la montaña y en el mercado
Cruzar la meta después de 100 km no se compara con nada. Es una mezcla de alivio, orgullo y emoción difícil de explicar. Lo mismo se siente la primera vez que concretás una inversión importante después de meses de análisis, visitas, negociaciones y ajustes. El esfuerzo valió la pena.
Te aseguro que si aplicás estas lecciones del trail running a tu vida financiera, vas a ver los resultados. Quizás no hoy ni mañana, pero sí a largo plazo. Y cuando mires para atrás, vas a agradecer cada paso dado, incluso los más duros.
💬 ¿Tu próximo desafío? Puede ser una carrera o una inversión, pero en ambos casos te deseo lo mismo: constancia, estrategia, y ese empujón extra cuando las piernas tiemblen y la cabeza dude.
Nos vemos en la montaña… o en tu próxima operación inmobiliaria.
¿Estás seguro de que tu inversión es realmente rentable?
Muchos compradores creen que una propiedad es una buena inversión solo porque «el precio parece conveniente» o «la zona está en crecimiento». Pero sin un cálculo claro de rentabilidad, podés terminar con una inversión que rinde mucho menos de lo esperado.
En este artículo, te voy a mostrar cómo calcular la rentabilidad de una propiedad de manera sencilla y sin margen para engaños.
¿Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad?
La rentabilidad se expresa en porcentaje y representa el rendimiento anual que genera la propiedad en relación a su valor de compra. Se calcula con la siguiente fórmula:
📊 Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100
Por ejemplo, si compraste un departamento en USD 100.000 y lo alquilás por USD 500 mensuales (USD 6.000 anuales):
Rentabilidad bruta = (6.000 / 100.000) x 100 = 6% anual
Sin embargo, este es un cálculo básico que no contempla los gastos asociados a la propiedad.
Rentabilidad neta: el verdadero número que importa
Para conocer el rendimiento real de tu inversión, debés calcular la rentabilidad neta, restando todos los costos fijos y variables:
📊 Rentabilidad neta (%) = [(Ingreso anual – Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
Entre los gastos a considerar están:
✅ Expensas (si aplican).
✅ Impuestos inmobiliarios (ABL, ARBA, etc.).
✅ Mantenimiento y reparaciones.
✅ Honorarios de administración (si la alquilás a través de una inmobiliaria).
✅ Vacancia (meses en los que puede estar desocupada).
Si en nuestro ejemplo los gastos suman USD 1.500 anuales:
Rentabilidad neta = (6.000 – 1.500) / 100.000 x 100 = 4,5% anual
La diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta puede ser significativa, y muchas veces se sobreestima la rentabilidad real por no considerar estos costos.
Comparación de rentabilidad según tipo de propiedad
No todas las propiedades rinden igual. Según el tipo de inversión, podés encontrar diferencias clave:
🏢 Departamentos en CABA: Rentabilidad entre 3% y 5% anual neto. Mayor demanda pero también expensas e impuestos elevados.
🏡 Casas en barrios cerrados: Suelen tener rentabilidades más bajas (2%-4%) debido a altos costos de mantenimiento y expensas.
🏨 Alquileres temporarios: Pueden superar el 7%-8% anual, pero con mayor gestión y riesgo de vacancia.
🏗️ Compra en pozo: Potencialmente más rentable si se revende con plusvalía, pero con riesgo de demora en la obra.
¿Cuándo conviene una propiedad como inversión?
Para que una inversión inmobiliaria sea atractiva, la rentabilidad neta debería ser superior a alternativas como un plazo fijo en dólares o bonos. Actualmente, con tasas bajas en el sistema financiero, una rentabilidad inmobiliaria del 4%-6% puede ser interesante, sobre todo considerando la revalorización del inmueble a largo plazo.
«Una inversión sin un análisis numérico
no es una inversión, es una apuesta.»
Errores comunes al evaluar la rentabilidad
⚠️ Mito: «Si se alquila rápido, es una buena inversión». Realidad: La demanda no siempre significa alta rentabilidad, sino estabilidad de ingresos.
⚠️ Mito: «La rentabilidad es la misma en cualquier ubicación». Realidad: Algunas zonas tienen impuestos y expensas mucho más altos que reducen el rendimiento.
⚠️ Mito: «La plusvalía siempre compensa una baja rentabilidad». Realidad: No todas las propiedades se revalorizan igual; depende del contexto económico y la ubicación.
Conclusión: No te guíes solo por el «boca a boca»
La clave para una buena inversión es analizar los números fríos. Antes de comprar, calculá la rentabilidad neta y comparala con otras opciones. Y si tenés dudas, consultá con un especialista para evitar sorpresas.[CITA DESTACADA] «Una inversión sin un análisis numérico no es una inversión, es una apuesta.»📢 ¿Querés asegurarte de que tu próxima inversión sea realmente rentable? Contactame y analizamos juntos las mejores opciones del mercado. Evitá sorpresas y tomá decisiones informadas con un asesoramiento experto. 📩
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Pensemos. Cuando escuchamos «inversión inteligente», ¿qué imagen nos viene a la cabeza? Tal vez una propiedad que se revaloriza rápido, un alquiler que genera ingresos pasivos o una compra en el momento justo. Pero invertir con inteligencia en bienes raíces va mucho más allá. No es una cuestión de suerte, sino de estrategia, información y, sobre todo, visión a mediano y largo plazo.
💡 La clave: ver más allá del precio Uno de los errores más comunes al invertir en inmuebles es enfocarse solo en el precio. «Si compro barato, hago un buen negocio». Pero, ¿de qué sirve un departamento «barato» si está en una zona sin demanda o si los costos de mantenimiento son altos? La verdadera inteligencia está en analizar:
✅ Ubicación y potencial de revalorización: No se trata de comprar donde está barato, sino donde va a valer más en el futuro.
✅ Rentabilidad real: No solo cuánto entra por alquiler, sino qué porcentaje queda libre después de expensas, impuestos y mantenimiento.
✅ Liquidez: ¿Qué tan fácil sería vender esa propiedad si necesitás salir rápido?
📊 Estrategias inteligentes para inversores Invertir bien no es lo mismo para todos. Depende de tu situación financiera y de tus objetivos. Estas son tres estrategias clave:
🏠 Compra para alquiler: Ideal si buscás ingresos pasivos. Pero ojo, no cualquier propiedad sirve. Buscá zonas con demanda sostenida y ajustá los números: la renta neta anual debería superar al menos un 4 o 5% del valor de compra.
📈 Compra y venta a mediano plazo: Comprar en zonas en desarrollo y vender tras unos años puede dar grandes retornos. Acá es clave la investigación: ¿Qué infraestructura está proyectada? ¿Cómo evolucionó la zona en los últimos años?
🏗️ Inversión en pozo: Puede ser rentable si elegís bien la desarrolladora y el proyecto. Pero requiere paciencia y entender bien los plazos y riesgos.
⚠️ El desafío: superar el miedo y la desinformación Uno de los mayores obstáculos para invertir con inteligencia es el miedo a equivocarse. «¿Y si los precios bajan?» «¿Y si no encuentro inquilino?» «¿Y si elegí mal?» La solución no es paralizarse, sino informarse. Aprender a evaluar riesgos en lugar de evitarlos es lo que distingue a un inversor exitoso de uno que nunca se anima a dar el paso.
«La clave para invertir con inteligencia no es evitar los riesgos,
sino aprender a gestionarlos con estrategia y visión de futuro.»
🔎 Conclusión: Pensá como un inversor, no como un comprador Invertir en bienes raíces de manera inteligente significa tomar decisiones basadas en datos, estrategias y objetivos claros. No se trata de «tener un departamento» sino de entender cómo cada inversión encaja en tu futuro financiero.
☕ Si querés analizar oportunidades concretas o recibir asesoramiento personalizado, hablemos. Una decisión bien fundamentada puede marcar la diferencia entre una simple compra y una inversión verdaderamente rentable.
¿Alguna vez pensaste en cómo será tu vida dentro de 10, 20 o 30 años? Para muchos, el futuro financiero es una incertidumbre. Pero la buena noticia es que está en tus manos construirlo con decisiones inteligentes. Y dentro de las opciones disponibles, las inversiones inmobiliarias destacan como una de las más seguras y rentables a largo plazo.
¿Por qué elegir bienes raíces para construir riqueza? 🏡
El mercado inmobiliario ha sido históricamente una de las formas más efectivas de proteger y hacer crecer el capital. Mientras otras inversiones pueden verse afectadas por la volatilidad de los mercados financieros, los bienes raíces suelen mantener e incluso aumentar su valor con el tiempo.
Beneficios clave de invertir en propiedades:
✅ Protección contra la inflación: A diferencia del dinero en el banco, los inmuebles tienden a valorizarse con el tiempo.
✅ Ingresos pasivos: A través de alquileres, podés generar ingresos recurrentes sin necesidad de vender la propiedad.
✅ Valorización a largo plazo: En mercados con demanda creciente, las propiedades se revalorizan con el tiempo.
✅ Diversificación de cartera: Invertir en bienes raíces reduce el riesgo en comparación con otros activos más volátiles.
Estrategias para empezar a invertir en inmuebles 🏗️
No necesitás ser millonario para comenzar en el mundo inmobiliario. Con una estrategia adecuada, podés dar tu primer paso sin comprometer tu estabilidad financiera.
1. Compra en pozo y reventa 🔄
Si tenés paciencia y una visión a mediano plazo, comprar en pozo (durante la construcción) puede ser una excelente forma de obtener una propiedad a un precio menor y venderla una vez terminada con una ganancia considerable.
2. Alquiler tradicional o temporario 🏢
Dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad, podés optar por el alquiler tradicional (contratos a largo plazo) o el alquiler temporario (Airbnb, alquileres para turistas o ejecutivos), que en algunos casos puede ser más rentable.
3. Inversión en co-propiedades 🤝
Si el capital inicial es un desafío, podés asociarte con otros inversores y comprar una propiedad en conjunto. Esto te permite acceder a oportunidades que de otra manera serían inalcanzables.
4. Reciclaje de propiedades 🏚️➡️🏠
Comprar inmuebles antiguos, renovarlos y venderlos a un precio superior es otra estrategia popular. En este caso, es clave analizar costos y tiempos de remodelación para asegurar la rentabilidad.
Mitos sobre las inversiones inmobiliarias ❌
⚠️ Mito: «Solo los ricos pueden invertir en propiedades.»
✅ Realidad: Existen opciones como financiamiento, co-inversión y compras en pozo que facilitan el acceso a la inversión inmobiliaria sin necesidad de contar con grandes capitales.
⚠️ Mito: «Siempre hay que comprar en las mejores zonas.»
✅ Realidad: Si bien las zonas premium pueden ser atractivas, también son más costosas. A veces, las mejores oportunidades están en barrios en crecimiento, donde el valor se multiplicará con el tiempo.
Datos del mercado inmobiliario argentino 📊
Según informes recientes, el mercado inmobiliario en Argentina comenzó a reactivarse con una mayor demanda en sectores específicos, como alquileres temporarios y propiedades en barrios emergentes. Además, la inflación ha impulsado a muchos ahorristas a refugiarse en ladrillos como una estrategia de protección patrimonial.
«El mejor momento para invertir en bienes raíces fue ayer. El segundo mejor momento es hoy.»
Tomá acción y asegurá tu futuro 🚀
Si esperás el «momento perfecto» para invertir, es probable que nunca llegue. La clave está en educarte, analizar oportunidades y dar el primer paso con una estrategia bien definida.
Si querés asesoramiento personalizado, podemos analizar juntos la mejor opción según tu perfil y objetivos.
✨ Un giro inesperado que definió mi carrera
¿Cómo pasé de la consultoría al mundo inmobiliario? A veces, las mejores oportunidades llegan sin buscarlas. Mi entrada al mundo inmobiliario no fue planificada: me contrataron para una consultoría externa en sistemas, con el objetivo de profesionalizar los procesos de una inmobiliaria en crecimiento. Lo que comenzó como un proyecto temporal se convirtió en una actividad apasionante. En poco tiempo, me di cuenta de que quería ser parte de este mundo, entenderlo desde dentro y desafiarme en un nuevo camino profesional.
Cambiar de carrera fue, sin dudas, el mayor desafío que enfrenté. Dejar un espacio donde tenía experiencia y reputación para empezar de cero fue un proceso intenso. Los primeros meses fueron duros: capacitación constante, aprendizaje acelerado, un rubro inabarcable y la necesidad de encajar mis conocimientos previos en este nuevo entorno. Con el tiempo encontré mi lugar, combinando el análisis de datos y la estrategia con la comprensión del mercado inmobiliario y un enfoque cercano, basado en la confianza y la comunicación.
🎯 Mi enfoque como asesor: claridad y estrategia
A lo largo de los años, descubrí que mi verdadero propósito es ayudar a las personas a tomar decisiones informadas y estratégicas con tranquilidad y confianza. Desde mi primer trabajo reparando equipos electrónicos hasta hoy, hay un hilo conductor en todo lo que hago: brindar información clara, evaluar opciones con lógica y acompañar a mis clientes en cada paso de su proceso, asegurándome de que se sientan seguros y respaldados en cada decisión.
🔑 Mis tres pilares fundamentales:
✅ Honestidad: No impulso compras apresuradas ni creo falsas expectativas. Prefiero que el cliente tome la mejor decisión para su situación, incluso si decide no comprar.
📊 Análisis basado en datos: Cada decisión debe estar respaldada por información concreta, evaluando riesgos y oportunidades reales.
🏆 Visión a largo plazo: Elegir la propiedad correcta según los objetivos de cada persona.
Eugenio Collini
🤝 Acompañamiento para compradores, inversores y vendedores
Cada cliente es único, y mi asesoramiento también. El objetivo es que cada operación sea ágil, estratégica y adaptada a cada necesidad.
- 📌 Compradores: Me enfoco en explicar cada etapa del proceso, desde la evaluación financiera hasta los aspectos legales, para que avancen con confianza y sin sorpresas.
- 💰 Inversores: Analizo la mejor estrategia según el perfil de inversión, combinando ubicación, rentabilidad y liquidez.
- 🏠 Vendedores: Además de publicar una propiedad, me encargo de posicionarla estratégicamente en el mercado para atraer compradores calificados y obtener el mejor valor posible. Para lograrlo, aplico una estrategia efectiva que incluye:
✔️ Red de contactos compradores: Accedo a una base activa de potenciales compradores e inversores.
✔️ Publicación premium en portales: Máxima visibilidad para captar el interés real.
✔️ Estrategia personalizada: Un plan a medida según tus objetivos y necesidades.
✔️ Negociación efectiva: Maximizo el valor de cada transacción.
✔️ Acompañamiento total: Estoy con vos desde la primera consulta hasta la firma.
«Entender el mercado, tomar decisiones inteligentes y ejecutar con precisión.«
📊 Mi visión del mercado inmobiliario
El mercado cambia constantemente, pero siempre hay oportunidades para quienes saben dónde buscar. Hoy, por ejemplo, hay opciones interesantes para quienes tienen liquidez, con valores accesibles en ciertos segmentos. También hay posibilidades en compras en pozo, aunque siempre con un análisis detallado del desarrollador y del proyecto para minimizar riesgos.
⚠️ Errores comunes que veo en compradores, inversores y vendedores: Muchos compradores se dejan llevar por la emoción, las tendencias o lo que hace un amigo y pasan por alto aspectos clave, como costos ocultos o la posibilidad de reventa. Lo mismo ocurre con los inversores que solo miran el precio sin evaluar la rentabilidad real.
- Compradores: Se enamoran de una propiedad sin evaluar costos ocultos, ubicación real o posibilidad de reventa.
- Inversores: Se enfocan solo en el precio sin considerar rentabilidad, demanda de alquiler o revalorización.
- Vendedores: Fijan precios fuera de mercado o no preparan correctamente la propiedad para la venta, lo que puede prolongar el proceso o reducir el valor final.
📌 La clave es analizar con datos y estrategia, dejando de lado la intuición o las tendencias momentáneas.
🚀 ¿Qué me diferencia de otros agentes inmobiliarios?
Soy un asesor estratégico que combina datos, planificación y visión de futuro con un enfoque humano. Acompaño cada decisión con información precisa, priorizando la empatía y la cercanía, asegurándome de que cada cliente se sienta respaldado en cada paso del proceso.
Cada operación es un proyecto que requiere análisis y estrategia. Además de mostrar propiedades, estudio el mercado, evalúo tendencias y planteo escenarios realistas para que cada cliente entienda el contexto antes de decidir.
🔹 Antes de hablar de propiedades, hablo de objetivos. Algunos quieren invertir, otros mudarse rápido o simplemente evaluar si es el momento adecuado para comprar.
🔹 Mi trabajo es ayudarlos a definir prioridades y encontrar la mejor alternativa para ellos, asegurándome de que cada paso sea claro, acompañado y con una estrategia bien definida.
📞 Estoy para ayudarte, hablemos
No dejes tu próxima operación al azar. Hablemos y diseñemos juntos una estrategia para que tu compra, venta o inversión sea un éxito. A veces, la mejor opción es esperar; otras, es aprovechar una oportunidad antes de que el mercado cambie. Lo importante es no decidir por miedo o impulsos, sino con información clara y estratégica.
💬 Si estás evaluando comprar, vender o invertir, conversemos. Un buen análisis puede marcar la diferencia en tu próxima operación inmobiliaria.
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El mundo inmobiliario está lleno de oportunidades y desafíos. Los precios suben y bajan, las tendencias cambian y cada decisión puede marcar una gran diferencia en tu futuro financiero. En Propiedades en Foco, queremos ser tu brújula, brindándote información clave, estrategias probadas y herramientas prácticas para que tengas la confianza y la visión para dominar este mercado.
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Cada semana, compartiremos análisis, consejos y experiencias para que puedas comprar, vender o invertir con confianza. Nos enfocamos en brindarte información práctica y basada en datos para que tomes decisiones informadas.
📈 Tendencias del mercado: Analizamos la evolución de los precios, la demanda y las oportunidades de inversión en Argentina.
📁 Estrategias de inversión: Desde la compra en pozo hasta el alquiler temporal, exploramos las mejores formas de hacer crecer tu capital en bienes raíces.
⚠️ Errores comunes y mitos: Desmentimos creencias populares y te mostramos cómo evitar decisiones que pueden costarte dinero.
📅 Aspectos legales y fiscales: Te explicamos lo que necesitás saber para operar con seguridad y cumplir con todas las normativas.
🌟 Casos de éxito: Historias reales de personas que lograron grandes resultados en el mercado inmobiliario.
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Soy Eugenio, un entusiasta del mundo inmobiliario. Me gusta aprender y hacerme preguntas, invierto tiempo analizando tendencias, explorando oportunidades y buscando estrategias que realmente funcionen. Propiedades en Foco nace de la necesidad de contar con un espacio donde la información sea clara, útil y aplicable. Mi objetivo es compartir todo lo que aprendo sobre el mercado argentino para que puedas tomar decisiones inteligentes con confianza.
Es mi excusa para seguir aprendiendo cada día.
«La mejor inversión para el éxito en bienes raíces es en conocimiento y estrategia.»
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